Assinaturas eletrônicas em contrato de compra e venda de imóvel
O contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento utilizado para formalizar a intenção do vendedor em transferir um imóvel ao comprador. Mas a mera assinatura do contrato, por si só, não transfere a propriedade, pois o documento somente cria a obrigação da transferência do imóvel entre as partes. Para que isso, de fato, aconteça, é necessário que o contrato seja devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Com a disseminação da internet e o advento da pandemia provocada pelo COVID-19, muitos negócios passaram a ser celebrados de forma virtual, com a utilização de assinaturas eletrônicas. Com os contratos de compra e venda de imóveis, essa prática não foi diferente. Dotados de validade jurídica, os contratos digitais são totalmente seguros e aceitos pelo Cartório no momento de seu registro.
No entanto, assim como as assinaturas físicas, que devem ser reconhecidas em Cartório, a legislação brasileira prevê requisitos específicos para a assinatura eletrônica do contrato de compra e venda de imóvel.
E quais são esses requisitos?
A Lei 14.063 de 2020 regulou o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos e classificou as assinaturas eletrônicas em três tipos, a depender do método utilizado para autenticar a pessoa que está assinando o documento (o signatário), são elas:
A assinatura eletrônica qualificada é aquela realizada por meio de um Certificado Digital emitido por uma autoridade certificadora credenciada pela ICP-Brasil*. Os Certificados Digitais funcionam como uma identidade eletrônica que tem como principal função comprovar a identidade do cidadão em meios eletrônicos e proporcionar a assinatura eletrônica de documentos e transações.
*A ICP-Brasil é a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira, que representa o sistema de certificação digital do país e viabiliza a emissão de certificados digitais utilizados na identificação virtual de cidadãos. Esses certificados podem ser adquiridos através de uma Autoridade Certificadora, ou seja, uma emissora de certificados digitais.
Já a assinatura eletrônica avançada é aquela que utiliza outros meios de autenticação de um signatário e que possibilitam, com elevada segurança, comprovar a autoria e integridade do documento assinado.
Por fim, a assinatura eletrônica simples, que, como o próprio nome diz, oferece formas mais simples de autenticação do signatário. Muito conveniente, ela é utilizada para celebrar documentos de baixo risco ou no caso de interações com entes governamentais que não envolvam informações sigilosas.
Pois bem, essa mesma lei, em seu artigo 5º, § 2º inciso IV estabeleceu a obrigatoriedade do uso da assinatura eletrônica qualificada para formalizar os atos de transferência e de registro de bens imóveis.
Nesse contexto, os cartórios de registro de imóveis passaram a exigir que os contratos digitais de compra e venda de imóvel fossem assinados com a assinatura eletrônica qualificada, para a devida recepção do registro.
Mas atualmente já existe uma exceção.
Em 14 de fevereiro de 2023, foi publicada a Medida Provisória nº 1.162 que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida, com o objetivo de ampliar a oferta e promover a melhoria das moradias existentes para a população de baixa renda e apoiar o desenvolvimento e o fortalecimento da atuação dos agentes públicos e privados responsáveis pela promoção do Programa.
A referida norma incluiu o artigo 17-A na Lei nº 14.063/2020, prevendo que
“As instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública e os partícipes dos contratos correspondentes poderão fazer uso das assinaturas eletrônicas nas modalidades avançada e qualificada de que trata esta Lei.”
Em outras palavras, a norma previu a possibilidade de utilização de assinaturas eletrônicas avançadas nos instrumentos particulares de compra e venda de imóvel com caráter de escritura pública.
A Medida Provisória representa um grande avanço e um benefício aos cidadãos brasileiros ao permitir a utilização de assinaturas eletrônicas avançadas nestes contratos. Isso porque, a assinatura eletrônica avançada é mais conveniente e mais barata que a assinatura qualificada, uma vez que para realizá-la, basta possuir acesso à internet e uma plataforma de assinaturas eletrônicas, como a Clicksign, sendo possível realizar o processo através de um celular, microcomputador ou tablet, sem a necessidade de adquirir um Certificado Digital.
Além disso, a assinatura eletrônica avançada é tão segura quanto a assinatura eletrônica qualificada, uma vez que utiliza métodos de autenticação refinados e comumente utilizados para realização de transações sensíveis, como o PIX, e a Biometria Facial.
A Medida Provisória representa um instrumento importante para a inclusão digital dos cidadãos facilitando e simplificando a prática de atos como as transferências e registros de bens imóveis.
Atualmente, segundo dados fornecidos pelo Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (“ITI”), existem 11.914.160 (onze milhões, novecentos e quatorze mil e cento e sessenta e um) de Certificados Digitais ICP-Brasil ativos no Brasil.
Contudo, ainda analisando os dados fornecidos pelo ITI, é possível observar que os Certificados Digitais de pessoas físicas representam 48,4% (quarenta e oito vírgula quatro por cento) da totalidade dos certificados ativos:
Ou seja, em números aproximados, apenas 5.766.453 (cinco milhões, setecentos e sessenta e seis mil e quatrocentos e cinquenta e três) pessoas físicas possuem um Certificado Digital ativo no Brasil.
Portanto, ao prever a possibilidade de utilização de assinaturas eletrônicas avançadas nos instrumentos particulares de compra e venda de imóvel com caráter de escritura pública, o acesso da população brasileira aos serviços digitais no ambiente registral imobiliário brasileiro poderá ser expandido de forma significativa, já que a utilização de Certificados Digitais está restrita a 2,7% (dois vírgula sete por cento) da população total brasileira (considerando a estimativa fornecida pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística os dados - IBGE).
Contudo, é importante ressaltar que, caso a Medida Provisória não seja convertida em lei e, perca os seus efeitos, permanecerá em vigor o requisito de utilização das assinaturas eletrônicas qualificadas para todo e qualquer ato de transferência e registro de bem imóvel.
As assinaturas eletrônicas realizadas na Clicksign cumprem com os requisitos previstos na legislação?
Sim! A Clicksign proporciona aos seus usuários a possibilidade de realizar qualquer tipo de assinatura eletrônica (as simples, as avançadas e as qualificadas), em qualquer documento por meio da sua Plataforma.
Nesse sentido, os contratos de compra e venda de imóveis que serão submetidos a registro nos Cartórios de Registro de Imóveis poderão ser assinados por meio da Plataforma da Clicksign utilizado-se os Certificados Digitais ICP-Brasil dos signatários.
Veja como realizar uma assinatura eletrônica qualificada na Plataforma da Clicksign
Ao mesmo tempo, os contratos de financiamento com caráter de escritura pública, celebrados com instituições financeiras, também poderão ser assinados com assinaturas avançadas. Basta o usuário da Plataforma selecionar os métodos de autenticação como o PIX, Biometria facial, Selfie com Documento e até mesmo uma combinação de vários métodos.
Vale ressaltar que, caso seja necessário submeter um contrato eletrônico que contenha assinaturas qualificadas para verificação de um órgão público - como um Cartório de Registro de Imóveis - será necessário compartilhar um arquivo chamado PAdES, que é gerado automaticamente pela Plataforma Clicksign toda vez que um documento possui assinaturas eletrônicas autenticadas com Certificado Digital. O PAdES é um padrão de assinatura digital para PDF e utiliza chaves públicas criptográficas para proteger a integridade dos documentos.
Veja como obter o arquivo PAdES na Plataforma da Clicksign
Se interessou pelo assunto das assinaturas eletrônicas e quer saber mais? A Clicksign preparou um material completo a respeito da assinatura eletrônica, sua validade jurídica, como usá-la e como verificar a segurança e integridade dos documentos assinados na Plataforma:
